Dobrovolná a nedobrovolná dražba
Dražby nemovitostí se dělí na dva základní typy:
Dobrovolná dražba – vlastník se rozhodne prodat nemovitost prostřednictvím dražby, protože očekává vyšší výtěžek než při standardním prodeji. Organizuje ji dražebník na základě smlouvy s vlastníkem.
Nedobrovolná dražba – probíhá bez souhlasu vlastníka v rámci exekučního řízení nebo insolvenčního řízení. Výtěžek dražby slouží k uspokojení věřitelů. Základem pro tuto dražbu je zpravidla zástavní právo banky nebo exekuční titul.
Pravidla pro obě dražby stanoví zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách a exekuční řád č. 120/2001 Sb.
Průběh dražby
Dražbu organizuje dražebník, který zveřejní oznámení o dražbě minimálně 30 dnů předem. Oznámení obsahuje popis nemovitosti, nejnižší podání (vyvolávací cenu), termín a místo dražby a výši dražební jistoty.
Zájemci musí před dražbou složit dražební jistotu – zpravidla 10–30 % vyvolávací ceny. Jde o vratnou zálohu; neúspěšným účastníkům se vrátí, vydražiteli se započítá do kupní ceny.
Vydražitel (vítěz) musí doplatit zbývající část ceny v zákonem stanovené lhůtě – u nemovitostí obvykle do 30 dnů. Pokud nezaplatí, dražba se zruší a jistotu propadne.
Rizika koupě nemovitosti v dražbě
Nemovitost v dražbě koupíte bez záruk, které poskytuje standardní koupě:
- Prohlídka – zpravidla omezená, nemovitost nemusíte vidět zevnitř
- Skryté vady – prodávající (dražebník) za ně neručí
- Obyvatelé – v nemovitosti mohou bydlet nájemníci nebo exekuovaný dlužník, jejich vystěhování může trvat měsíce
- Dluhy na nemovitosti – zástavní práva starší než dražba zanikají, ale jiné pohledávky (nedoplatky na fondu oprav, energie) mohou přejít na kupujícího
Před dražbou vždy prověřte výpis z katastru nemovitostí, znalecký posudek a inzerát dražby.
Hypotéka na dražbu
Financovat vydražení nemovitosti hypotékou je možné, ale komplikované. Banka potřebuje čas na schválení úvěru a provedení odhadu, zatímco dražba vyžaduje rychlou platbu.
Postup: před dražbou si nechte schválit hypotéku podmínečně (příslib úvěru bez konkrétní nemovitosti), případně si zajistěte překlenovací financování. Po vydražení banka provede odhad a čerpání probíhá standardně. Dražební jistotu musíte mít z vlastních zdrojů předem.
