Typy dražeb nemovitostí
Dražby nemovitostí se dělí podle toho, kdo a proč je nařizuje:
- Exekuční dražba – nařizuje ji exekutor v rámci exekučního řízení; cílem je uspokojit pohledávku věřitele z výnosu prodeje
- Insolvenční dražba – organizuje ji insolvenční správce v rámci konkurzu; výnos jde do majetkové podstaty pro věřitele
- Dobrovolná dražba – na základě smlouvy s vlastníkem; využívá se jako rychlá alternativa standardního prodeje
- Soudní dražba (licitace) – soud ji nařídí např. při vypořádání spoluvlastnictví
Pravidla pro dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách a pro exekuční dražby rovněž exekuční řád (zákon č. 120/2001 Sb.).
Průběh dražby krok za krokem
Typický průběh exekuční nebo dobrovolné dražby:
- Ocenění nemovitosti – soudní znalec stanoví obvyklou cenu; nejnižší podání (vyvolávací cena) bývá 2/3 odhadní ceny
- Zveřejnění dražební vyhlášky – nejméně 30 dní před dražbou; zveřejněna v Centrálním portálu dražeb a Dražebním věstníku
- Složení dražební jistoty – zájemci složí zálohu (část vyvolávací ceny) ještě před dražbou
- Dražební jednání – probíhá prezenčně nebo online; účastníci přihazují; draží ten, kdo dá nejvíce
- Udělení příklepu – vydražitel musí doplatit celou cenu obvykle do 30 dnů; po zaplacení přechází vlastnictví na vydražitele
Hypotéka a zástavní právo v dražbě
Pokud je dražená nemovitost zatížena zástavním právem (hypotékou), má zástavní věřitel (banka) přednostní právo na výnos z dražby. Pořadí uspokojení věřitelů se řídí zákonem.
Pro vydražitele to znamená, že koupí nemovitost bez zástavního práva banky – zástavní právo zaniká příklepem, pokud banka dostane svou pohledávku uspokojenou. Pokud výnos z dražby nestačí na plné uspokojení banky, zbývající dluh přechází na původního dlužníka, nikoli na vydražitele.
Kupující v dražbě proto nepřebírá hypotéku prodávajícího. Pokud chce financovat koupi vlastní hypotékou, musí si ji zajistit sám před dražbou, protože termíny doplacení jsou pevně stanoveny.
Na co si dát pozor jako kupující v dražbě
Dražba přináší výhodu nižší ceny, ale také rizika, která u standardního prodeje neexistují:
- Prohlídka nemovitosti – dražená nemovitost nemusí být přístupná k prohlídce; kupujete „jak stojí a leží"
- Věcná břemena a nájmy – ne všechny zůstavají na nemovitosti zapsány; ověřte v katastru nemovitostí i v dražební vyhlášce
- Technický stav – bez prohlídky nelze odhadnout, proto je dražba vhodná spíše pro zkušené investory
- Financování – banka musí vědět, že jde o dražbu; ocenění a schválení hypotéky musí proběhnout před dražebním dnem
- Vystěhování – pokud je nemovitost obsazena, vydražitel si musí vyklizení vyřešit sám
