Jak se dostupnost bydlení měří
Nejrozšířenějším ukazatelem je price-to-income ratio (PTI) – počet hrubých ročních příjmů potřebných ke koupi standardního bytu v dané lokalitě. Počítá se jako cena nemovitosti dělená hrubým ročním příjmem domácnosti.
Dalším ukazatelem je mortgage affordability – kolik procent čistého příjmu pohltí splátka hypotéky. Tento ukazatel je citlivý na výši úrokových sazeb: při nízkých sazbách si mohla domácnost dovolit více i při vysoké ceně bytu, při sazbách kolem 5 % je měsíční splátka výrazně vyšší.
Dostupnost bydlení sledují například Česká národní banka, Deloitte (Global Property Index) nebo IRI (Institut regionálních informací). Konkrétní aktuální hodnoty se liší podle použité metodiky.
Faktory ovlivňující dostupnost
Dostupnost bydlení ovlivňuje několik vzájemně propojených faktorů:
- Ceny nemovitostí – závisí na nabídce nových bytů, poptávce, nákladech na stavbu
- Příjmy domácností – růst mezd může dostupnost zlepšit, pokud roste rychleji než ceny
- Úrokové sazby – vyšší sazby zdražují hypotéku a snižují dostupnost i při stabilních cenách bytů
- Podmínky LTV – požadavek na vlastní zdroje (obvykle 10–20 % ceny) ovlivňuje, kdo vůbec na hypotéku dosáhne
- Stavební povolení – pomalý povolující proces omezuje nabídku nových bytů
Dostupnost ve vztahu k hypotéce
Pro konkrétního žadatele o hypotéku se dostupnost promítá do dvou klíčových čísel:
LTV – poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. ČNB limituje LTV na 80 % (pro žadatele do 36 let 90 %). Potřebujete tedy mít naspořeno alespoň 10–20 % ceny nemovitosti.
DSTI – podíl měsíčních splátek na čistém příjmu. Banky interně sledují, zda splátky nepřekročí zhruba 40–50 % čistého měsíčního příjmu. Při průměrné hypoteční sazbě kolem 4,9 % (září 2026) je splátka 30letého úvěru na 4 mil. Kč přibližně 21 000 Kč/měsíc.
Zlepšení dostupnosti tedy závisí buď na poklesu cen nemovitostí, nebo na poklesu úrokových sazeb, nebo na růstu příjmů.
