Kdy daň neplatíte – osvobození od daně
Zákon č. 586/1992 Sb. stanoví dvě hlavní podmínky, při jejichž splnění je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů:
- Časový test 10 let: pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let před prodejem (platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 a později)
- Podmínka bydlení: pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem a výtěžek z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby
Pro nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020 platí zkrácený časový test 5 let. Nemovitost nabytá dědictvím v přímé linii od rodiče nebo prarodiče: do doby vlastnictví se započítá i doba vlastnictví zůstavitele.
Kdy daň platíte a jak se počítá
Pokud nesplníte ani jeden z osvobozovacích podmínek, vstupuje zisk z prodeje do základu daně z příjmů fyzických osob. Daň je 15 % (příp. 23 % z části přesahující 36násobek průměrné mzdy).
Základ daně = prodejní cena – nabývací cena – prokazatelné náklady
Do nabývací ceny patří:
- kupní cena, za kterou jste nemovitost pořídili
- náklady na rekonstrukci nebo technické zhodnocení
- daň z nabytí nemovitostí (pokud jste ji ještě platili před rokem 2020)
- odměna realitní kanceláři a notáři při nákupu
Vše musíte doložit doklady. Výdaje bez dokladů nelze uplatnit.
Prodej nemovitosti v obchodním majetku
Pokud jste měli nemovitost zařazenou v obchodním majetku (jako OSVČ), platí jiná pravidla. Osvobození po časovém testu se na takovou nemovitost nevztahuje dříve než 5 let po vyřazení z obchodního majetku.
U nemovitostí v obchodním majetku se zisk z prodeje zdaňuje jako příjem z podnikání, ne jako ostatní příjem. To může mít vliv i na výši odvodů na sociální a zdravotní pojištění OSVČ.
Jak příjem přiznat
Příjem z prodeje nemovitosti, který není osvobozen, uvádíte do daňového přiznání jako ostatní příjmy (§ 10 zákona o daních z příjmů). Přiznání podáváte do 1. dubna (papírově) nebo 1. května (elektronicky) roku následujícího po prodeji.
Pokud je příjem osvobozen, do přiznání ho neuvedete. Doporučuje se však uchovat veškerou dokumentaci (kupní smlouvu, doklady o výdajích) pro případ kontroly ze strany finančního úřadu.
Při pochybnostech o osvobození nebo výši základu daně se vyplatí konzultace s daňovým poradcem – chyba může vést k doměření daně, penále a úrokům z prodlení.
