Vzorec a výpočet cap rate
Cap rate = NOI / tržní hodnota nemovitosti × 100 %
NOI (Net Operating Income) je roční příjem z nájmu minus provozní náklady (správa, pojištění, daň z nemovitosti, údržba, rezerva na opravy). Do NOI se nezahrnují splátky hypotéky ani odpisy.
Příklad: nemovitost za 5 000 000 Kč generuje roční nájem 300 000 Kč, provozní náklady jsou 60 000 Kč ročně. NOI = 240 000 Kč. Cap rate = 240 000 / 5 000 000 × 100 % = 4,8 %.
Co cap rate říká investorovi
Cap rate vyjadřuje, za kolik let se nemovitost zaplatí čistým provozním výnosem bez financování (při cap rate 5 % za 20 let). Je to rychlý způsob srovnání různých investičních nemovitostí nebo trhů.
Vyšší cap rate zpravidla znamená vyšší výnos, ale také vyšší riziko – horší lokalita, nižší kvalita nájemníků, větší náklady na údržbu. Nižší cap rate v prémiové lokalitě odráží očekávání kapitálového zhodnocení a nízké riziko.
Cap rate vs. hrubý výnos
Hrubý výnos (gross yield) je jednodušší ukazatel: roční příjem z nájmu / kupní cena × 100 %. Nezohledňuje provozní náklady. Cap rate je přesnější, protože je očištěn o náklady.
U rezidenčních bytů v ČR se provozní náklady typicky pohybují na 15–30 % příjmu z nájmu. Proto může být cap rate o 1–2 procentní body nižší než hrubý výnos.
Limity cap rate
Cap rate nezohledňuje:
- Financování – při hypotéce je skutečný výnos na vlastní kapitál (cash-on-cash return) jiný než cap rate.
- Kapitálové zhodnocení – nemovitost může dlouhodobě zdražovat, což je část celkového výnosu.
- Daňové dopady – odpisy, daň z příjmů z nájmu.
Cap rate je proto nejužitečnější jako vstupní srovnávací ukazatel. Detailní investiční analýza zahrnuje cash flow model s financováním, daněmi a odhadovaným zhodnocením.
