Právní vymezení bytu
Byt je v českém právu definován jako soubor místností určených k bydlení, který tvoří uzavřený celek. Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) rozlišuje mezi bytem jako věcí (bytovou jednotkou, která je samostatnou nemovitou věcí) a bytem jako předmětem nájemní smlouvy.
Bytová jednotka jako samostatná nemovitá věc vzniká prohlášením vlastníka budovy nebo rozdělením domu na jednotky. Každá bytová jednotka má vlastní list vlastnictví v katastru nemovitostí a lze ji samostatně prodat, zastavit nebo darovat.
Součástí bytu jsou i nebytové prostory, které jsou s bytem funkčně spojeny – sklep, garáž, parkovací místo, pokud jsou takto v prohlášení vlastníka vymezeny.
Kategorie bytů a jejich vliv na hodnotu
Byty se tradičně označují dispozicí: 1+kk (garsoniéra s kuchyňským koutem), 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 atd. Toto označení nepochází ze zákona, ale je zavedené na realitním trhu.
Na hodnotu bytu a podmínky hypotéky má vliv řada faktorů:
- Lokalita – vzdálenost od centra, dostupnost MHD, vybavenost okolí
- Technický stav – stáří domu, provedené rekonstrukce, stav rozvodů
- Energetická náročnost – PENB, náklady na vytápění
- Právní stav – věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva
- Správa domu – stav fondu oprav, dluhy SVJ nebo bytového družstva
Koupě bytu na hypotéku
Byt je nejčastějším předmětem koupě financované hypotékou. Banky ochotně financují koupě bytových jednotek s listem vlastnictví – jde o standardní, dobře ocenitelnou zástavu.
Při nákupu bytu na hypotéku platí pravidla ČNB pro LTV:
- vlastní bydlení: max 80 % zástavní hodnoty (žadatelé do 36 let: max 90 %)
- investiční byt k pronájmu: max 70 % zástavní hodnoty
Pokud kupujete byt od developera (novostavba), banka postupně uvolňuje peníze podle etap výstavby nebo předá celou částku při předání bytu. Přesný postup závisí na smlouvě s developerem.
Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt
Zásadní rozdíl je právní forma vlastnictví:
- Byt v osobním vlastnictví – máte ho zapsaný na sebe v katastru nemovitostí, je to vaše nemovitá věc, lze zastavit pro hypotéku
- Družstevní byt – vlastníte členský podíl v bytovém družstvu, nikoli nemovitost jako takovou; nejde ho přímo zastavit standardní hypotékou. Některé banky nabízejí speciální úvěr na koupi družstevního podílu.
Při koupi družstevního bytu se nejprve kupuje podíl, a teprve po převodu bytu do osobního vlastnictví (pokud ho družstvo umožní) lze refinancovat standardní hypotékou.
