Co je brownfield a proč vzniká
Termín pochází z angličtiny (brown = hnědá půda, kontaminovaná průmyslem). Typickými brownfieldy jsou opuštěné továrny, důlní areály, kasárna, nádraží nebo staré sklady. V ČR je brownfieldů velké množství – jsou pozůstatkem průmyslové éry a restrukturalizace po roce 1989.
Opakem brownfieldu je greenfield – dosud nezastavěná a nezatížená plocha (pole, louka).
Rizika brownfieldů
Hlavním rizikem je kontaminace půdy a spodní vody. Staré průmyslové provozy zanechaly ropné produkty, těžké kovy, průmyslové chemikálie nebo jiné škodliviny. Před výstavbou je nutný geologický průzkum a zpravidla sanace – odstranění nebo izolace znečištění.
Sanace může být velmi nákladná a časově náročná. Pokud prodávající nezveřejní environmentální zátěž, kupující může být vystaven neočekávaným výdajům. Proto je důkladná due diligence před koupí brownfieldu naprostou nutností.
Brownfield a bytová výstavba
Přestavba brownfieldů je z urbanistického pohledu preferovaná oproti zástavbě zemědělské půdy nebo zelených ploch. Brownfieldy se zpravidla nacházejí v zastavěném území, s dostupnou infrastrukturou (doprava, sítě). Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. zvýhodňuje přestavbu brownfieldů v rámci územního plánování.
V Praze a dalších velkých městech jsou brownfieldy zdrojem nových bytů a kancelářských projektů. Příklady úspěšných přeměn: Smíchov City (ČD), Nové Holešovice (průmyslové plochy u Vltavy), Central Park Praha.
Financování brownfieldů
Koupě brownfieldu pro rekonstrukci je rizikovější než koupě hotové nemovitosti nebo greenfieldového pozemku. Banky přistupují k financování opatrněji a zpravidla vyžadují:
- Ekologický audit (fáze I a II).
- Vyšší vlastní kapitál developera (nižší LTV).
- Detailní projektovou dokumentaci a stavební povolení.
Dostupné jsou také dotace z programů EU (IROP, OP TAK) a národních programů zaměřených na revitalizaci brownfieldů.
