Jak anuitní splátka funguje
Na začátku splácení tvoří větší část splátky úrok a menší část jde na snížení jistiny (dlužné částky). S postupem času se poměr obrací — úroková část klesá, protože se počítá ze stále nižšího zůstatku, a naopak roste část splácející jistinu.
Proto v prvních letech splácení snižujete dluh pomalu. Například u hypotéky 3 000 000 Kč se sazbou 5 % a splatností 30 let za první rok splatíte na jistině jen asi 52 000 Kč, přestože zaplatíte 193 000 Kč na splátkách celkem.
Vzorec pro výpočet anuity
Měsíční anuitní splátka se vypočítá podle vzorce:
A = J × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1]
Kde:
- A = měsíční splátka
- J = výše jistiny (půjčená částka)
- r = měsíční úroková sazba (roční sazba / 12)
- n = celkový počet splátek (počet let × 12)
Příklad: hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 4,5 % ročně, splatnost 25 let. Měsíční sazba r = 0,00375, počet splátek n = 300. Měsíční splátka vychází na 22 236 Kč.
Anuita vs. jiné typy splácení
Existují tři základní způsoby splácení úvěru:
- Anuitní — konstantní splátka. Nejběžnější u hypoték v ČR.
- Progresivní — splátka v čase roste. Nižší zátěž na začátku, vhodné pro mladé s rostoucím příjmem. V ČR nabízí jen některé banky.
- Degresivní — konstantní splátka jistiny + klesající úrok. Vyšší splátky na začátku, celkově zaplatíte méně na úrocích.
Anuitní splácení je standardem, protože umožňuje snadné plánování rodinného rozpočtu díky neměnné výši splátky.
Mimořádné splátky a jejich vliv
Většina bank umožňuje mimořádné splátky — jednorázové částky navíc, které jdou celé na snížení jistiny. Po mimořádné splátce máte dvě možnosti:
- Zkrácení splatnosti — splátka zůstane stejná, ale splatíte dříve.
- Snížení splátky — splatnost zůstane stejná, ale měsíční zátěž klesne.
Mimořádné splátky bez sankce lze provádět v období refixace. Během fixace mohou být zpoplatněny dle podmínek smlouvy a zákona č. 257/2016 Sb.
