Jak advokátní úschova funguje
Při koupi nemovitosti nechcete převést peníze prodávajícímu dříve, než budete zapsáni jako vlastník v katastru. Prodávající zase nechce předat nemovitost dříve, než dostane zaplaceno. Advokátní úschova tuto situaci řeší tím, že nezávislá třetí strana – advokát – drží peníze po dobu převodu.
Průběh je obvykle následující:
- Kupující složí kupní cenu na speciální escrow účet advokáta.
- Strany podepíší smlouvu o úschově, která definuje podmínky uvolnění peněz.
- Advokát odešle kupní smlouvu na katastr nemovitostí k zápisu vkladu.
- Po zápisu vlastnického práva na kupujícího (lhůta 20 pracovních dnů + 20 dnů ochranná lhůta) advokát uvolní peníze prodávajícímu.
Pokud zápis z jakéhokoli důvodu neproběhne, peníze se vrátí kupujícímu.
Náklady na advokátní úschovu
Cena advokátní úschovy se zpravidla pohybuje od 5 000 Kč do 15 000 Kč v závislosti na výši kupní ceny a složitosti transakce. Některé advokátní kanceláře účtují procentem z kupní ceny (typicky 0,1–0,3 %), jiné paušální poplatek.
Kdo platí, záleží na dohodě stran. Nejčastěji náklady hradí kupující, někdy se dělí napůl. Poplatek je součástí celkových nákladů na převod nemovitosti a je daňově uznatelným výdajem, pokud nemovitost slouží k podnikání nebo pronájmu.
Advokátní úschova vs. notářská a bankovní
K dispozici jsou tři typy úschovy:
- Advokátní úschova – nejflexibilnější, advokát může být zároveň autorem smluv, obvykle nejlevnější varianta.
- Notářská úschova – vyšší míra formality, notář má povinné pojištění odpovědnosti a jeho poplatek je regulován sazbníkem.
- Bankovní úschova (akreditiv) – banka uvolní prostředky po splnění dokumentárních podmínek, vhodná zejména při financování hypotékou téže banky.
Advokátní úschova je oblíbená pro svou rychlost a flexibilitu. Advokát může připravit smlouvy i zajistit podání na katastr v jednom balíčku.
Bezpečnost advokátní úschovy
Advokáti jsou povinni vést úschovné peníze odděleně od vlastních prostředků na zvláštním účtu. Každý advokát musí být pojištěn pro případ způsobení škody při výkonu advokátní činnosti – povinné pojištění odpovědnosti je podmínkou členství v České advokátní komoře.
Přesto riziko nulové není. Při výběru advokáta doporučujeme ověřit zápis v seznamu České advokátní komory (cak.cz) a zjistit, zda advokát nebyl disciplinárně potrestán. U transakcí nad 10 milionů Kč někteří kupující preferují notářskou úschovu pro vyšší formální záruky.
